La categoría lujo del mercado inmobiliario de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires atravesó en los últimos años una transformación profunda. Ya no alcanza con materiales nobles, metros amplios o detalles exclusivos: el comprador premium busca vivir una experiencia. Esa experiencia incluye circulaciones fluidas, espacios flexibles, luminosidad, privacidad, amenities relevantes y coherencia entre la vida real y la propuesta conceptual del proyecto. Los compradores de alta gama buscan inmuebles que trascienden la objetividad del plano; quieren proyectos con identidad, coherencia estética y un relato claro del estilo de vida que propone esa propiedad. En esta demanda, los penthouses o tríplex surgen como los protagonistas de este segmento.
Para comprender el fenómeno conviene reconstruir la línea temporal del mercado premium porteño. Durante la década de 1990 y los primeros años 2000, el lujo inmobiliario en CABA se asociaba principalmente a la superficie, la ubicación y las terminaciones: mármoles, maderas duras, dobles alturas y amenitis como pileta o salón de usos múltiples. La irrupción de Puerto Madero como polo de desarrollo, a fines de los noventa y comienzos de los 2000, instaló un estándar de torres con servicios y vistas al río. Luego, la crisis de 2001 y la posterior dolarización de los precios inmobiliarios consolidaron al ladrillo como refugio de valor, pero con una oferta relativamente homogénea en cuanto a tipologías. Hacia la década de 2010, el auge de los desarrollos en Palermo, Belgrano y Núñez incorporó el concepto de amenities de hotel: gimnasio, spa, coworking, solárium. Sin embargo, la pandemia de COVID-19, entre 2020 y 2021, actuó como un acelerador de cambios en las preferencias: el encierro puso en valor los espacios exteriores, la flexibilidad de los ambientes y la privacidad. A partir de entonces, el comprador de alta gama comenzó a priorizar la experiencia de habitar por sobre la acumulación de metros cuadrados. Ese cambio de paradigma explica por qué los penthouses y tríplex, que combinan la experiencia de una casa con las ventajas de vivir en un edificio en el corazón de la ciudad, se convirtieron en el producto más demandado del segmento.
Una de las características centrales de estos productos es que ofrecen más privacidad y áreas exteriores, lo que impulsa el interés por una tipología que, en general, se ubica en los últimos pisos y ocupa una porción pequeña del edificio. Los desarrolladores apuestan a esta propuesta por una combinación de demanda y diseño. Alex Sakkal, uno de los socios de Grupo Nómada, lo resume: “Hay una combinación de demanda y de diseño con áreas residenciales con grandes superficies, espacios descubiertos más amplios”. En términos de superficie, los penthouses suelen tener alrededor de 180 metros cuadrados cubiertos y 70 metros cuadrados descubiertos, con tres, cuatro y hasta cinco ambientes que se integran con una gran terraza con piscina, hidromasaje y espacios para parrilla. En algunos casos poseen dos pisos. También se utilizan los últimos pisos para unificar unidades ya que tienen retiros, balcones sobre el frente de cuatro metros o al contrafrente, o algunas terrazas de uso privado. Gerardo Azcuy, titular de la desarrolladora homónima, señala que en algunos casos se ubican en los pisos bajos: “Si por algún motivo del basamento propio del edificio tiene una terraza grande, se unifican dos unidades de 150 metros cuadrados generando una de 300 metros cuadrados”. Y agrega: “Todos los descubiertos se aprovechan para armar algún quincho, una pérgola, un área verde o piscina. En todos los edificios hay siempre dos o tres unidades grandes especiales, en algunos casos en triple frente, unidades de 26 metros de ancho”.
En cuanto a precios, las unidades residenciales de esta categoría cotizan entre un 40% y un 50% más elevadas que el resto de las unidades del mismo edificio. No solo la superficie define esa alta incidencia, sino que suele haber pocas unidades en cada proyecto, lo que refuerza su carácter de producto escaso. La oferta no se concentra en un barrio específico: hay opciones en Puerto Madero, Belgrano, Palermo, Recoleta y Núñez, en el Parque de Innovación. El metro cuadrado se ubica en alrededor de 7.000 dólares. Para dimensionar esa cifra, conviene recordar que el promedio de la ciudad se ubica bastante por debajo: según datos de septiembre de 2024 del portal Zonaprop, el metro cuadrado en CABA promediaba los 2.900 dólares, con máximos en Puerto Madero por encima de los 6.000 dólares. Es decir, el segmento de penthouses opera con valores que duplican o más el promedio general y que en algunos casos superan incluso los registros históricos de los barrios más caros. La diferencia refleja tanto la escasez del producto como la prima de experiencia y privacidad que el comprador está dispuesto a pagar.
Sobre el perfil del comprador, Sakkal señala que “fundamentalmente está formado por un consumidor final. En su mayoría son parejas solas o familias con dos hijos que buscan más espacialidad, lujo y la posibilidad de poder disfrutar de un amenity privado como una pileta o spa”. Ese perfil se diferencia del inversor tradicional que compra para alquilar o para resguardar valor en dólares: se trata de un usuario que busca habitar el inmueble y que valora la coherencia entre el proyecto y su estilo de vida. La búsqueda de una vivienda con mayor amplitud, privacidad y espacios exteriores, en un contexto de ciudades cada vez más densas, explica el auge de esta tipología.
Las implicancias de este fenómeno son múltiples. En primer lugar, en el plano urbano, la reconversión de los últimos pisos y de las terrazas en unidades de lujo introduce una nueva capa de desigualdad residencial dentro de los mismos edificios: los penthouses concentran los atributos más valorados (vistas, exterior, privacidad) mientras el resto de las unidades accede a amenities compartidos. En segundo lugar, en el plano económico, el sobreprecio del 40% al 50% y los valores de 7.000 dólares por metro cuadrado en un contexto de restricción externa y control de cambios durante buena parte del período analizado muestran que el segmento de altísimo poder adquisitivo opera con relativa independencia de las condiciones macroeconómicas generales. En tercer lugar, en el plano de la oferta, los desarrolladores encuentran en esta tipología un mecanismo para maximizar el valor del suelo: pocas unidades de gran superficie y alto precio permiten capturar márgenes superiores sin incrementar proporcionalmente los costos de construcción. Finalmente, en el plano simbólico, la sustitución del lujo material por el lujo experiencial refleja un cambio cultural más amplio: la vivienda deja de ser un objeto de exhibición de riqueza para convertirse en un soporte de vivencias, y el relato del proyecto —su identidad, su coherencia estética— pasa a ser un activo comercial tan relevante como la ubicación.
En conclusión, el auge de los penthouses y tríplex en la Ciudad de Buenos Aires no es un fenómeno aislado ni meramente coyuntural. Es el resultado de una evolución de tres décadas en la que el mercado premium pasó de valorar la superficie y las terminaciones a privilegiar la experiencia, la privacidad y los espacios exteriores. La pandemia aceleró esa tendencia, y los desarrolladores respondieron con productos escasos, de grandes dimensiones y precios que duplican el promedio de la ciudad. Con valores de 7.000 dólares por metro cuadrado y sobreprecios de hasta 50%, esta tipología se consolidó como la estrella del segmento de lujo porteño, con una oferta distribuida en barrios consolidados como Puerto Madero, Belgrano, Palermo, Recoleta y Núñez. El fenómeno continuará dependiendo de la demanda de un consumidor final de alto poder adquisitivo y de la capacidad de los desarrolladores de sostener propuestas con identidad y coherencia conceptual.
Este artículo fue generado o asistido por inteligencia artificial dentro de un proyecto experimental de automatización de contenidos.
