En los últimos años, el segmento de lujo del mercado inmobiliario de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires experimentó una transformación profunda. Ya no alcanza con materiales nobles, metros amplios o detalles exclusivos: el comprador premium busca vivir una experiencia. Esa demanda, que combina circulaciones fluidas, espacios flexibles, luminosidad, privacidad y amenities relevantes, encontró en los penthouses y tríplex su máxima expresión. Según fuentes del sector, estas unidades cotizan entre un 40% y un 50% más que los departamentos convencionales y se ubican en barrios como Puerto Madero, Belgrano, Palermo, Recoleta y Núñez, con un valor de metro cuadrado que ronda los US$ 7.000.
Para comprender el fenómeno actual, es necesario remontarse a las transformaciones que atravesó el mercado inmobiliario porteño en las últimas décadas. Durante los años noventa, con la convertibilidad y la apertura económica, el lujo se asociaba a grandes superficies, mármoles, maderas finas y ubicaciones tradicionales como Recoleta o Barrio Parque. La crisis de 2001 marcó un quiebre: el mercado se contrajo, los desarrollos se paralizaron y la demanda se refugió en activos de menor riesgo. La recuperación posterior, impulsada por el auge de la construcción y el regreso del crédito hipotecario en la década de 2010, trajo aparejada una nueva camada de desarrolladores que comenzaron a mirar el mercado internacional. Fue entonces cuando el concepto de «experiencia» empezó a ganar terreno, de la mano de la influencia de ciudades como Miami, Madrid o São Paulo.
El cambio de paradigma no fue abrupto. Hacia 2015, con el crecimiento de la inversión extranjera y el turismo, los desarrollos de lujo incorporaron amenities como piscinas, gimnasios y salas de coworking. Sin embargo, la pandemia de COVID-19, en 2020, aceleró la demanda de espacios exteriores, privacidad y versatilidad. Los compradores comenzaron a valorar terrazas propias, quinchos y la posibilidad de trabajar desde casa. En ese contexto, los penthouses —tradicionalmente reservados a una élite— se reposicionaron como productos masivos dentro del segmento premium. Los desarrolladores advirtieron que podían unificar unidades en los últimos pisos para ofrecer superficies de 180 metros cuadrados cubiertos y 70 descubiertos, con tres, cuatro o hasta cinco ambientes, piscina, hidromasaje y parrilla.
Las cifras del mercado acompañan ese movimiento. De acuerdo con datos de la Cámara Argentina de la Construcción y consultoras privadas, la oferta de unidades premium en CABA se incrementó un 25% entre 2019 y 2025, aunque el número de operaciones se mantuvo estable debido a la retracción del poder adquisitivo. El valor del metro cuadrado en penthouses se despegó del promedio general: mientras que en 2019 la brecha era del 30%, hoy alcanza el 50%. Ese diferencial se explica no solo por la superficie, sino por la escasez relativa: en cada edificio suele haber solo dos o tres unidades de este tipo, lo que las convierte en bienes codiciados.
El perfil del comprador también mutó. Según Alex Sakkal, socio de Grupo Nómada, se trata fundamentalmente de un consumidor final: parejas solas o familias con dos hijos que buscan más espacialidad, lujo y la posibilidad de disfrutar de un amenity privado como una pileta o un spa. Gerardo Azcuy, titular de la desarrolladora homónima, añade que en algunos casos los penthouses se ubican en pisos bajos cuando el basamento del edificio tiene una terraza grande, unificando dos unidades de 150 metros cuadrados para generar una de 300. «Todos los descubiertos se aprovechan para armar algún quincho, una pérgola, un área verde o piscina. En todos los edificios hay siempre dos o tres unidades grandes especiales, en algunos casos en triple frente, unidades de 26 metros de ancho», detalla.
El fenómeno no es exclusivo de la Ciudad de Buenos Aires. En el Gran Buenos Aires, especialmente en el corredor norte, se observa una tendencia similar, aunque con precios más accesibles. Sin embargo, la particularidad porteña radica en la densidad y la mezcla de usos: los penthouses conviven con oficinas, comercios y espacios culturales, lo que agrega un valor diferencial. Además, la ciudad cuenta con una normativa urbanística que, aunque restrictiva, permite ciertas flexibilidades en los últimos pisos, como retiros y balcones que favorecen la creación de terrazas.
Las implicancias económicas y sociales de este fenómeno son múltiples. Por un lado, el auge de los penthouses impulsa la actividad de la construcción y genera empleo en un contexto de incertidumbre macroeconómica. Por otro, profundiza la segmentación del mercado: mientras que el metro cuadrado premium supera los US$ 7.000, el promedio de la ciudad ronda los US$ 3.000, lo que evidencia una brecha creciente. Esa desigualdad se refleja también en el acceso a la vivienda: los desarrollos de lujo se concentran en barrios con alta infraestructura y servicios, mientras que las zonas periféricas continúan postergadas.
Desde una perspectiva histórica, la evolución del lujo inmobiliario en Buenos Aires acompaña los ciclos económicos del país. En la década de 1990, el lujo era sinónimo de ostentación; en los 2000, de seguridad; en los 2010, de tecnología; y en los 2020, de experiencia. Cada etapa dejó su huella en la arquitectura y en las preferencias de los compradores. Hoy, el relato del estilo de vida que propone una propiedad se volvió tan importante como sus planos. Los desarrolladores lo saben y diseñan proyectos con identidad, coherencia estética y una narrativa clara. Los penthouses, con sus terrazas, piscinas y privacidad, encarnan ese ideal.
Sin embargo, el futuro plantea desafíos. La inflación, las restricciones cambiarias y la volatilidad de los precios de los insumos podrían enfriar el segmento. Además, la creciente conciencia ambiental exige incorporar criterios de sustentabilidad que aún son incipientes en los desarrollos premium locales. Algunos proyectos ya incluyen paneles solares, sistemas de recolección de agua de lluvia y materiales reciclados, pero la adopción es lenta. La próxima etapa del lujo porteño probablemente combine la experiencia con la responsabilidad ambiental, en línea con las tendencias globales.
En conclusión, los penthouses se consolidaron como las nuevas estrellas del mercado de lujo en la Ciudad de Buenos Aires. Su surgimiento no es un hecho aislado, sino el resultado de un proceso histórico que transformó las preferencias de los compradores y la estrategia de los desarrolladores. Desde los años noventa hasta hoy, el lujo pasó de los materiales nobles a la vivencia integral. Las cifras lo respaldan: unidades que cotizan hasta un 50% más, un metro cuadrado que roza los US$ 7.000 y una demanda sostenida por parte de un consumidor final que busca privacidad, amplitud y espacios exteriores. El fenómeno, lejos de agotarse, plantea interrogantes sobre el futuro del mercado y su impacto en la ciudad. La historia continúa.
Este artículo fue generado o asistido por inteligencia artificial dentro de un proyecto experimental de automatización de contenidos.
