En los últimos años, el mercado inmobiliario de lujo en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) experimentó una transformación profunda. Ya no basta con materiales nobles, metros amplios o detalles exclusivos: el comprador premium busca vivir una experiencia. Esa experiencia incluye circulaciones fluidas, espacios flexibles, luminosidad, privacidad, amenities relevantes y coherencia entre la vida real y la propuesta conceptual del proyecto. En esta nueva demanda, los penthouses o tríplex surgen como los protagonistas de este segmento, según coinciden desarrolladores y especialistas del sector.
Para comprender este fenómeno, es necesario remontarse a las décadas previas. Durante los años 90, el mercado de lujo en CABA estaba dominado por grandes departamentos en barrios como Recoleta, Palermo Chico y Puerto Madero, donde primaban los materiales importados, los halls de mármol y las vistas panorámicas. La crisis de 2001 y la posterior recuperación económica reconfiguraron las preferencias: la seguridad jurídica y la inversión en ladrillos se volvieron refugio de valor. Ya en la década de 2010, con el auge de los desarrollos de usos mixtos y la influencia de tendencias internacionales, el concepto de lujo comenzó a desplazarse hacia lo experiencial. La pandemia de COVID-19 aceleró esa mutación: la revalorización del espacio exterior, la privacidad y la flexibilidad funcional se volvieron prioritarias.
En la actualidad, los penthouses y tríplex ofrecen más privacidad y áreas exteriores, impulsando el interés por una tipología que combina la experiencia de una casa con las ventajas de vivir en un edificio ubicado en el corazón de la ciudad. En general, están ubicados en los últimos pisos y ocupan una porción pequeña del edificio. ¿Por qué los desarrolladores apuestan a esta propuesta? Alex Sakkal, uno de los socios de Grupo Nómada, explica su visión: “Hay una combinación de demanda y de diseño con áreas residenciales con grandes superficies, espacios descubiertos más amplios”.
En superficies, suelen tener alrededor de 180 m2 cubiertos y 70 m2 descubiertos, con tres, cuatro y hasta cinco ambientes que se integran con una gran terraza con piscina, hidromasaje y espacios para parrilla. Inclusive, en algunos casos poseen dos pisos. En general, se usan los últimos pisos para unificar unidades, ya que tienen retiros, balcones sobre el frente de cuatro metros o al contrafrente, o algunas terrazas de uso privado. “En algunos casos se ubican en los pisos bajos. Si por algún motivo del basamento propio del edificio tiene una terraza grande, se unifican dos unidades de 150 m2 generando una de 300 m2”, indica Gerardo Azcuy. El titular de la desarrolladora homónima comenta que “todos los descubiertos se aprovechan para armar algún quincho, una pérgola, un área verde o piscina. En todos los edificios hay siempre dos o tres unidades grandes especiales, en algunos casos en triple frente, unidades de 26 metros de ancho”.
En cuanto a precios, las unidades residenciales cotizan entre un 40% y 50% más elevadas que el promedio del mercado. No solo la superficie define esa alta incidencia, sino porque suele haber pocas unidades en cada proyecto. La oferta no se concentra en un barrio específico: hay opciones en Puerto Madero, Belgrano, Palermo, Recoleta y Núñez, en Parque de Innovación. El metro cuadrado se ubica en alrededor de US$ 7.000, según los datos relevados por este medio. Para dimensionar la evolución, a comienzos de la década de 2000, el metro cuadrado de lujo en zonas como Puerto Madero rondaba los US$ 2.500, y hacia 2015 se ubicaba en torno a los US$ 4.500. El salto actual refleja tanto la escasez de producto como la sofisticación de la demanda.
Sobre el perfil del comprador, Sakkal señala que “fundamentalmente está formado por un consumidor final. En su mayoría son parejas solas o familias con dos hijos que buscan más espacialidad, lujo y la posibilidad de poder disfrutar de un amenity privado como una pileta o spa”. La búsqueda de una vivienda con mayor amplitud, privacidad y espacios exteriores impulsa este segmento, que también atrae a inversores extranjeros, aunque en menor proporción. Según fuentes del sector consultadas por medios locales como La Nación e Infobae, la demanda local representa cerca del 80% de las operaciones en este rubro, mientras que el resto corresponde a compradores regionales (uruguayos, paraguayos, chilenos) y europeos que buscan refugio de valor en el contexto de incertidumbre global.
El fenómeno de los penthouses no es aislado. Se inscribe en una tendencia más amplia de personalización y experiencias que atraviesa al consumo de lujo a nivel mundial, desde la hotelería hasta la indumentaria. En el mercado inmobiliario porteño, esto se traduce en proyectos con identidad, coherencia estética y un relato claro del estilo de vida que propone la propiedad. Los desarrolladores ya no venden metros cuadrados, sino formas de habitar. Esto explica por qué los amenities dejaron de ser un plus para convertirse en un requisito: gimnasios, espacios de coworking, salas de cine, terrazas verdes y servicios de concierge forman parte de la propuesta integral.
Las implicancias de este cambio son múltiples. En primer lugar, impacta en la estructura de precios del mercado: la brecha entre una unidad estándar y un penthouse se amplió y consolida una segmentación cada vez más marcada. En segundo lugar, plantea desafíos urbanísticos: la unificación de unidades en los últimos pisos modifica la densidad y la morfología de los edificios, y exige a los desarrolladores mayor flexibilidad en los códigos de edificación. En tercer lugar, tiene consecuencias sociales: el acceso a la vivienda de lujo se restringe a un segmento reducido, mientras el mercado general enfrenta dificultades de financiamiento y una oferta limitada para la clase media.
Comparado con etapas previas, el lujo actual ya no se mide por la ostentación de materiales, sino por la calidad de la experiencia cotidiana. Si en los años 90 el símbolo era el mármol de Carrara y la doble altura en el hall, hoy el símbolo es la terraza con piscina privada y la integración del paisaje urbano. La evolución del mercado inmobiliario de alta gama en CABA refleja, en definitiva, un cambio cultural más profundo: la vivienda como escenario de vida y no solo como objeto de inversión.
Para concluir, los datos disponibles permiten afirmar que el segmento de penthouses y tríplex se consolidó como el más dinámico del mercado de lujo porteño. Con superficies que combinan 180 m2 cubiertos y 70 m2 descubiertos, precios que superan en un 40-50% al promedio y un metro cuadrado que ronda los US$ 7.000, estos productos responden a una demanda específica: parejas o familias que buscan amplitud, privacidad y amenities privados en ubicaciones consolidadas. Lainvestigación de antecedentes históricos muestra que este fenómeno no surgió de manera espontánea, sino como resultado de tres décadas de transformaciones económicas, sociales y culturales que redefinieron el significado del lujo en la ciudad.
Este artículo fue generado o asistido por inteligencia artificial dentro de un proyecto experimental de automatización de contenidos.
