La histórica ex fábrica de Alpargatas, ubicada en el barrio porteño de Barracas, inicia una nueva etapa como complejo residencial y de usos mixtos. La emblemática construcción industrial, delimitada por las avenidas Regimiento de Patricios, Lamadrid, Olavarría y Azara, será reconvertida en Palacio Molina, un proyecto que integrará lofts, residencias, oficinas y un polo gastronómico. Desarrollado por GES Desarrollos con una inversión de US$ 100 millones, el emprendimiento busca consolidar una nueva centralidad urbana en la Zona Sur de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA). La inauguración de una nueva edición de Casa FOA, la tradicional muestra de arquitectura, diseño y paisajismo que estará abierta hasta el 1° de noviembre, sirve como plataforma de lanzamiento para la segunda etapa del proyecto: Molina Home, que ofrece 227 residencias de uno a cuatro ambientes.
El proyecto, diseñado por el estudio Dujovne-Hirsch, se implantará sobre un lote de 12.765 m2 con una superficie total proyectada de 58.116 m2. La arquitectura respetará la estructura original de hormigón armado, con módulos de 5,50 x 6,00 metros y alturas interiores superiores a los cuatro metros, preservando así la identidad industrial del conjunto. La oferta incluye 45 lofts que habitan la arquitectura del siglo XIX (Lofts del Palacio), 166 lofts industriales rediseñados (Distrito Molina), cinco pisos de plantas flexibles para oficinas y coworking (Molina Office), 227 residencias distribuidas en nueve niveles (Molina Home), 280 cocheras y un basamento comercial con atrio gastronómico interior. Además, contará con 7.000 m2 de amenities premium: jardines con flora autóctona, pileta tipo laguna, rooftop con parrilleros, sum para eventos, gimnasio y pileta indoor, según detalla el arquitecto Guido Barenboim, director general de GES Desarrollos.
La comercialización de la primera etapa, lanzada en abril de 2026, incluyó 187 lofts de 46 a 134 m2 que cotizaron a US$ 1.700 por m2 y se vendieron en solo 50 días. «Fue un éxito por tratarse de un producto muy bien recibido en la zona», afirma Iván Achaval, presidente de la inmobiliaria Achaval Cornejo. El perfil del comprador es una combinación de inversor y consumidor final, en general gente de Barracas. Ahora, en el marco de Casa FOA, se lanza la segunda etapa con Molina Home: 227 residencias de uno a cuatro ambientes distribuidas en nueve niveles, todas equipadas con sistema de domótica integral. Las unidades tienen entre 36 y 91 m2 y se comercializan desde US$ 2.300 por m2, con opciones desde US$ 83.000 hasta US$ 282.000. La desarrolladora ofrece financiación con un anticipo del 30% en dólares y 96 cuotas en dólares a una tasa anual del 9,8%, o un plan en pesos con anticipo del 30% en dólares y el saldo en 36 cuotas actualizadas por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción. «La expectativa es que durante el desarrollo de Casa FOA se genere un interés en este nuevo producto que se traduzca en ventas», anticipa Achaval.
El proyecto Palacio Molina no es un caso aislado, sino la continuación de una tendencia de reconversión industrial que ha transformado la fisonomía de Barracas y de toda la Zona Sur de CABA en las últimas dos décadas. La ex fábrica de Alpargatas, construida a fines del siglo XIX, fue durante décadas un símbolo del desarrollo industrial argentino. La empresa Alpargatas S.A., fundada en 1883, instaló su planta en Barracas en 1890, y llegó a emplear a miles de trabajadores en la producción de calzado y textiles. El cierre de la planta en la década de 1990, en el contexto de las políticas de apertura económica y desindustrialización, dejó un vacío urbano que durante años permaneció subutilizado. La recuperación de estos espacios comenzó a gestarse a principios de los 2000, con la sanción de leyes de protección del patrimonio industrial y la creciente demanda de vivienda en zonas cercanas al centro porteño.
El barrio de Barracas, históricamente asociado a la actividad portuaria y fabril, ha experimentado una metamorfosis acelerada. Según datos del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, la comuna 4, que abarca Barracas, La Boca, Parque Patricios y Nueva Pompeya, concentró el 12% de los permisos de edificación nuevos entre 2015 y 2025, un crecimiento superior al promedio de la ciudad. Este fenómeno se explica por la disponibilidad de grandes predios industriales en desuso, como el de Alpargatas, y por la extensión de la red de subtes y metrobuses que mejoraron la conectividad. La inauguración de la línea H de subterráneos, con estaciones en Parque Patricios y Hospitales, fue clave para atraer inversiones. A su vez, el desarrollo de polos tecnológicos como el Distrito Tecnológico en Parque Patricios y el Distrito de las Artes en La Boca generaron un efecto derrame sobre barrios aledaños.
En el plano económico, el proyecto Palacio Molina se inserta en un contexto de recuperación del mercado inmobiliario argentino tras la crisis de 2018-2020 y la pandemia. Según el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC), la construcción registró un crecimiento interanual del 8,5% en el primer semestre de 2026, impulsada por la demanda de vivienda en zonas emergentes. El precio del metro cuadrado en Barracas, que en 2020 rondaba los US$ 1.500, alcanzó los US$ 2.300 en 2026, aunque todavía por debajo de barrios como Palermo o Recoleta, donde supera los US$ 3.500. La inversión de US$ 100 millones se financiará en parte con preventa y en parte con aportes de inversores institucionales, según fuentes del sector. La desarrolladora GES Desarrollos tiene experiencia en proyectos similares, como el reciclaje de la ex fábrica de chocolates Aguila en Barracas, que se convirtió en un complejo de oficinas y viviendas.
El impacto social y urbano del proyecto es significativo. Por un lado, la reconversión de la fábrica genera empleo durante la construcción y luego en los comercios y servicios que se instalarán en el basamento comercial. Por otro, plantea desafíos en términos de integración con el barrio existente. Organizaciones vecinales de Barracas han expresado inquietud por el aumento de los precios de la vivienda y la posible expulsión de residentes históricos. Un informe de la Defensoría del Pueblo de CABA de 2025 señaló que la zona sur enfrenta un proceso de gentrificación incipiente, con un incremento del 40% en los alquileres entre 2020 y 2025, por encima de la inflación. El proyecto Palacio Molina, al ofrecer unidades de lujo con amenities, podría acelerar esta tendencia. Sin embargo, desde GES Desarrollos sostienen que la iniciativa incluye espacios públicos y áreas verdes que beneficiarán a todo el barrio, y que la mixidad de usos evitará la creación de guetos.
La comparación con otras experiencias de reciclaje industrial en Buenos Aires resulta ilustrativa. El caso más emblemático es el de Puerto Madero, que a partir de la década de 1990 transformó los antiguos docks en un barrio de lujo, pero con críticas por su falta de integración con la ciudad. En contraste, proyectos más recientes como el Distrito de las Artes en La Boca o el Polo Tecnológico en Parque Patricios buscaron una mayor mixtura social y funcional. Palacio Molina parece seguir ese modelo, al combinar vivienda, oficinas, gastronomía y espacios culturales. Además, la preservación de la estructura edilicia original se alinea con las tendencias internacionales de arquitectura sustentable y economía circular, que priorizan la reutilización de edificios existentes para reducir la huella de carbono.
En cuanto al contexto geopolítico y macroeconómico, la inversión de US$ 100 millones en un proyecto inmobiliario de esta envergadura refleja la confianza de los desarrolladores en la estabilidad cambiaria y jurídica de Argentina. Tras años de volatilidad, el gobierno nacional implementó en 2024 un programa de estabilización que incluyó la unificación del tipo de cambio y la reducción del déficit fiscal. Si bien persisten desafíos como la inflación y la deuda externa, el sector inmobiliario ha sido uno de los primeros en recuperarse, con un aumento de las escrituras del 25% en 2025 respecto al año anterior. La demanda de ladrillos como refugio de valor sigue vigente, y los compradores locales e internacionales miran con interés los proyectos de reconversión en zonas consolidadas pero con precios accesibles.
El lanzamiento de Molina Home en el marco de Casa FOA no es casual: la muestra, que se realiza desde 1985, elige sedes que combinan valor patrimonial y potencial de transformación. En ediciones anteriores, Casa FOA se ha instalado en edificios como el Palacio de Correos, la ex cárcel de Caseros y la ex fábrica de tabacos, siempre con el objetivo de mostrar el potencial del reciclaje arquitectónico. En 2026, la sede es precisamente la ex fábrica de Alpargatas, lo que refuerza el mensaje de que el futuro de la ciudad se construye sobre su pasado industrial.
Las implicancias del proyecto son múltiples. En primer lugar, consolida a Barracas como un nuevo polo residencial y de servicios, atrayendo inversiones y mejorando la infraestructura. En segundo lugar, plantea un modelo de desarrollo urbano que equilibra la preservación patrimonial con la rentabilidad inmobiliaria. En tercer lugar, genera un debate sobre la vivienda asequible y la necesidad de políticas públicas que mitiguen los efectos negativos de la gentrificación. El gobierno de la ciudad, a través del Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC), ha anunciado planes para construir viviendas sociales en la zona sur, pero aún son insuficientes para contrarrestar la presión del mercado.
En conclusión, la transformación de la ex fábrica de Alpargatas en Palacio Molina es un hito en la historia urbana de Buenos Aires. Representa la culminación de un proceso de reconversión industrial que comenzó hace tres décadas y que hoy se materializa en un complejo de usos mixtos que combina vivienda, trabajo, comercio y esparcimiento. El proyecto, con una inversión de US$ 100 millones y una superficie de 58.116 m2, no solo recupera un edificio emblemático, sino que redefine el perfil de Barracas y de la Zona Sur de CABA. Su éxito dependerá de la capacidad de integrar a la comunidad local y de mantener un equilibrio entre desarrollo económico y justicia social. La inauguración de Casa FOA y el lanzamiento de Molina Home marcan el inicio de una nueva era para un símbolo de la industria argentina que se reinventa como espacio de vida contemporánea.
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