Introducción: el contexto de un fenómeno con raíces profundas
San Martín de los Andes, ubicada en el sur de la provincia de Neuquén, ha dejado de ser un destino turístico estacional para convertirse en un epicentro inmobiliario de relevancia nacional e internacional. Según un informe publicado por Clarín el 18 de septiembre de 2026, el mercado de propiedades en esta ciudad registra una demanda creciente que no responde exclusivamente a ciclos económicos coyunturales, sino a una combinación de factores estructurales: turismo consolidado, atractivo como destino de segunda vivienda, oferta de suelo limitada y, de manera indirecta pero cada vez más visible, el impacto del desarrollo de Vaca Muerta.
Para comprender cabalmente este fenómeno, es necesario remontarse a las transformaciones que la Patagonia argentina experimentó en las últimas tres décadas. La ciudad fue fundada en 1898 como un asentamiento militar y agrícola, pero su despegue turístico se produjo a mediados del siglo XX con la creación del Parque Nacional Lanín (1937) y la construcción del centro de esquí Chapelco en 1972. Ese hito marcó el inicio de una vocación turística que se consolidó en los años noventa, cuando la convertibilidad y la apertura económica facilitaron la llegada de inversores extranjeros, principalmente chilenos y brasileños, que adquirieron tierras y desarrollaron emprendimientos hoteleros y residenciales.
Desarrollo cronológico: de la aldea turística al polo inmobiliario
La evolución del mercado inmobiliario de San Martín de los Andes puede dividirse en cuatro etapas claramente diferenciadas.
La primera, entre 1970 y 1990, se caracterizó por un crecimiento lento y limitado, con una oferta de viviendas destinadas principalmente a residentes permanentes y a un turismo de nicho. La segunda, durante la década del noventa y hasta la crisis de 2001, registró un auge de la construcción de cabañas y complejos turísticos, impulsado por la estabilidad cambiaria y el ingreso de capitales externos. La tercera etapa, entre 2002 y 2012, estuvo marcada por la recuperación post-convertibilidad, el auge de la soja y el crecimiento del turismo interno, que consolidaron a la ciudad como destino de segunda vivienda para familias de Buenos Aires, Córdoba y Rosario.
La cuarta etapa, que se extiende desde 2013 hasta la actualidad, presenta una particularidad: la irrupción de Vaca Muerta como motor económico de Neuquén. La formación geológica, ubicada a unos 500 kilómetros al noreste de San Martín de los Andes, comenzó a producir petróleo y gas no convencional a escala comercial en 2013. Desde entonces, la provincia experimentó un crecimiento económico sin precedentes. Según datos del INDEC, el producto bruto geográfico de Neuquén creció un 45% entre 2013 y 2023, muy por encima del promedio nacional. La población provincial aumentó de 551.000 habitantes en 2010 a más de 700.000 en 2022, según el Censo Nacional, con una presión demográfica que se concentra en la capital neuquina pero que se derrama hacia otras localidades.
Ese derrame llegó a San Martín de los Andes. Federico Zabala, presidente de la Cámara de Desarrolladores Inmobiliarios de San Martín de los Andes (Cadesma), entidad fundada hace aproximadamente un año, lo sintetiza: «Probablemente Neuquén sea la provincia más fuerte en inversiones, desarrollo e incremento de la población. Hay una presión demográfica que también se observa en San Martín de los Andes, que recibe parte del derrame que se produce con el crecimiento de la industria petrolera».
El impacto de Vaca Muerta no es directo en términos de actividad extractiva, sino indirecto: ejecutivos, profesionales y técnicos que trabajan en la cuenca eligen la ciudad cordillerana para establecer su segunda residencia o para invertir en renta turística. La conexión aérea es un factor clave: el aeropuerto Aviador Carlos Campos, ubicado a 20 kilómetros del centro, operaba en 2023 con vuelos diarios desde Buenos Aires y Rosario, y se encuentra en proceso de ampliación para recibir vuelos internacionales. Según fuentes del Organismo Regulador del Sistema Nacional de Aeropuertos (ORSNA), las obras incluyen la remodelación de la terminal y la puesta a punto de sectores estructurales, con una inversión estimada en 2.500 millones de pesos.
Paralelamente, la provincia avanza en la adecuación del código urbanístico. Desde 2025, el gobierno neuquino trabaja en un plan de ordenamiento urbano y de tránsito vehicular para resolver la superposición de normas que data de la década del ochenta. La normativa actual, sancionada en 1985, no contempla figuras como los barrios cerrados ni los desarrollos de usos mixtos, lo que generó un vacío legal que los desarrolladores aprovecharon durante años. La nueva normativa busca regularizar esa situación y establecer parámetros claros para la densificación.
Datos económicos y comparaciones con otras plazas
El mercado inmobiliario de San Martín de los Andes no es un caso aislado en la Patagonia. Bariloche, Puerto Madryn, Villa La Angostura y el Alto Valle de Río Negro y Neuquén registran dinámicas similares. Sin embargo, la ciudad cordillerana presenta diferencias sustanciales.
Según un relevamiento de la Cámara Argentina de la Construcción (Camarco) de 2025, el precio promedio del metro cuadrado en San Martín de los Andes alcanzó los 2.800 dólares, un 15% más que en Bariloche y un 30% más que en Puerto Madryn. Esa diferencia se explica por la escasez de suelo urbanizable: el ejido municipal está limitado por el Parque Nacional Lanín al oeste, la cordillera al sur y tierras privadas de difícil subdivisión al norte y este. La oferta de lotes con servicios es inferior a la demanda anual, lo que genera una presión constante sobre los valores.
En términos de inversión, un informe del Banco Central de la República Argentina (BCRA) de 2024 señala que los créditos hipotecarios en Neuquén crecieron un 60% interanual, aunque partiendo de una base baja. La mayoría de las operaciones en San Martín de los Andes se realizan en efectivo o con financiamiento propio de los desarrolladores, lo que refleja un mercado poco bancarizado pero altamente atractivo para inversores con liquidez.
Otro dato relevante es la composición de la demanda. Según Cadesma, un 40% de las compras corresponden a residentes locales que buscan su primera vivienda o una ampliación, un 35% a compradores de Buenos Aires y otras provincias, y un 25% a extranjeros, principalmente chilenos, brasileños y uruguayos. En los últimos dos años, se registró un aumento de compradores provenientes de Estados Unidos y Europa, atraídos por la belleza paisajística y el tipo de cambio favorable.
Implicancias sociales y económicas
El crecimiento inmobiliario tiene dos caras. Por un lado, dinamiza la economía local: la construcción emplea a más de 3.000 personas en la ciudad y alrededores, según estimaciones del sindicato UOCRA seccional Neuquén. Los desarrollos inmobiliarios generan ingresos por tasas municipales y contribuyen a la recaudación provincial. Además, el turismo de segunda vivienda sostiene una demanda estable de servicios gastronómicos, comerciales y recreativos durante todo el año, no solo en temporada alta.
Por otro lado, la presión sobre el suelo genera consecuencias negativas. El acceso a la vivienda para los residentes permanentes se vuelve cada vez más difícil. Un informe del Observatorio de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de la Universidad Nacional del Comahue (2025) indica que el déficit habitacional en San Martín de los Andes alcanza las 1.200 viviendas y que el precio de un lote de 500 metros cuadrados en barrios periféricos supera los 80.000 dólares, un valor inaccesible para un trabajador promedio que percibe un salario mensual de 800.000 pesos (aproximadamente 650 dólares al tipo de cambio oficial de septiembre de 2026).
La tensión entre el desarrollo turístico-inmobiliario y el derecho a la ciudad no es nueva. En Bariloche, un conflicto similar se manifestó en 2018 con las tomas de tierras en el barrio Nahuel Hue y en 2021 con las protestas por el acceso a la vivienda. En San Martín de los Andes, el fenómeno es más reciente pero ya genera debates en el Concejo Deliberante. En 2025, se presentó un proyecto para crear una tasa diferencial a los lotes baldíos con el objetivo de desalentar la especulación, pero la iniciativa no prosperó por presión de los desarrolladores.
La cuestión del ordenamiento territorial es central. El nuevo código urbanístico en discusión prevé la creación de zonas de densificación controlada, la obligación de reservar un porcentaje de suelo para vivienda social y la regulación de los barrios cerrados. Sin embargo, los desarrolladores advierten que esas medidas podrían encarecer los proyectos y frenar la inversión. Lorna Taylor, de la desarrolladora Estancia Chapelco SA, señaló en declaraciones a Clarín que «la ciudad necesita reglas claras y estables, pero también flexibilidad para adaptarse a un mercado dinámico».
Conclusión informativa
El fenómeno inmobiliario de San Martín de los Andes es el resultado de una combinación de factores históricos, económicos y geográficos. La consolidación turística de la ciudad, iniciada en los años setenta, se articuló con el crecimiento explosivo de Vaca Muerta en la última década para crear un mercado de propiedades con fundamentos sólidos pero con desafíos estructurales. La escasez de suelo, que sostiene los valores, es al mismo tiempo la principal barrera para el acceso a la vivienda de los residentes. La adecuación del código urbanístico y la ampliación del aeropuerto son dos ejes que marcarán el futuro inmediato. Mientras tanto, los datos oficiales y los testimonios de los actores locales coinciden en un punto: San Martín de los Andes ya no es solo un destino turístico, sino un polo inmobiliario en plena transformación, cuya evolución dependerá de la capacidad de las autoridades y los desarrolladores para equilibrar el crecimiento económico con la inclusión social.
Este artículo fue generado o asistido por inteligencia artificial dentro de un proyecto experimental de automatización de contenidos.
