La Ciudad de Buenos Aires atraviesa una nueva etapa en el mercado de oficinas. Mientras el segmento corporativo consolida su recuperación y la demanda por edificios de alta calidad continúa creciendo, las empresas ya no buscan únicamente metros cuadrados eficientes y bien ubicados: sino espacios capaces de generar bienestar, pertenencia y experiencias. Esta transformación no es exclusiva de Argentina. El informe 2026 Global Workplace & Occupancy Insights de CBRE, que analiza datos de clientes corporativos en todo el mundo sobre un total de más de 28 millones de m2 de espacios de trabajo, confirma que el cambio es estructural y global.
La tasa de utilización promedio de edificios corporativos a nivel mundial llegó a 53% en 2026, su valor más alto desde antes de la pandemia, frente al 38% registrado en 2024 y el 35% de 2023. Al mismo tiempo, 96% de las organizaciones tiene políticas formales de trabajo presencial y 89% cuenta con un programa híbrido activo. La oficina no desapareció con el trabajo remoto: evolucionó.
Este fenómeno debe leerse en perspectiva histórica. Durante la década de 1990 y principios de los 2000, el mercado de oficinas porteño se expandió con torres corporativos en Catalinas, Puerto Madero y el corredor Norte, bajo un paradigma de eficiencia y densidad. La crisis de 2001 frenó la inversión, pero la recuperación posterior, impulsada por el auge de los commodities y luego por el blanqueo de capitales, reactivó el desarrollo de edificios AAA. La pandemia de COVID-19, en 2020, impuso el teletrabajo masivo y generó una vacancia récord. Hacia 2023, con la vuelta gradual a la presencialidad, comenzó una reconfiguración: las empresas redujeron metros pero exigieron mayor calidad. Los datos globales de CBRE marcan que la utilización pasó de 35% en 2023 a 38% en 2024 y 53% en 2026, una recuperación sostenida que en Argentina se reflejó en una caída de la vacancia en zonas prime y un aumento de la demanda por oficinas flexibles.
El concepto tradicional de oficina mutó del ‘Workplace’ al ‘Happy place’, es decir, la búsqueda de espacios de trabajo más flexibles, empáticos y diseñados alrededor de las personas. El concepto parte de una premisa concreta: la oficina dejó de ser el lugar donde se cumplen horas de trabajo para convertirse en un espacio que debe favorecer la creatividad, la colaboración y el bienestar. Las nuevas generaciones, además, demandan ambientes alineados con sus valores y necesidades, que les permitan elegir cómo y dónde trabajar dentro de un mismo espacio.
Según el relevamiento de CBRE, 68% de los colaboradores va a la oficina principalmente para trabajar con sus colegas de forma presencial. La colaboración desplazó a la productividad individual como razón principal para ir al edificio. ‘Las empresas que entendieron eso antes rediseñaron sus espacios en consecuencia; las que no lo entendieron todavía pelean con tasas de asistencia por debajo de lo que esperan sus líderes. Hay que adaptar los edificios de oficinas para generar un clima de pertenencia y donde las cosas lindas sucedan’, agrega Ana González Ferrero de CBRE Argentina.
En tanto, el gerente general de Raghsa Argentina, Mariano Vega, sostiene que ‘las compañías ya no buscan oficinas tradicionales sino espacios eficientes, flexibles y alineados con esquemas híbridos. La oficina dejó de ser un lugar único de permanencia para convertirse en un punto de encuentro’. Además, agrega que ‘los amenities ocupan un rol decisivo. Espacios verdes, terrazas, áreas de bienestar, servicios gastronómicos y tecnología integrada pasaron de ser diferenciales a condiciones básicas. A tal punto que en algunos desarrollos hasta un 15% de la superficie se destina a espacios comunes, reflejando un cambio profundo en el diseño’.
El fenómeno local se enmarca en un contexto económico más amplio. Tras la recesión de 2023 y la corrección macroeconómica iniciada en 2024, el mercado inmobiliario corporativo comenzó a mostrar signos de estabilización hacia 2025, con una mejora en el poder de compra de las empresas y una mayor demanda de oficinas premium. Según datos del Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC), la inversión en construcción mostró una recuperación interanual en el primer semestre de 2026, traccionada por el segmento de oficinas y desarrollos mixtos. El Banco Central de la República Argentina (BCRA) había señalado en su Informe de Estabilidad Financiera de 2025 que el crédito hipotecario y a desarrolladores mostraba signos de reactivación, aunque todavía por debajo de los niveles históricos. Medios locales como La Nación destacaron a mediados de 2026 que la vacancia de oficinas AAA en Buenos Aires había descendido a un dígito, mientras que Clarín reportó un incremento en la demanda de espacios coworking y oficinas flexibles en barrios como Palermo y el Microcentro, impulsado por empresas tecnológicas y startups. Infobae, por su parte, subrayó el interés de inversores extranjeros en torres con certificación LEED y WELL, que priorizan eficiencia energética y bienestar de los ocupantes.
Las implicancias de esta transformación son múltiples. En primer lugar, impacta en el diseño arquitectónico: los desarrolladores deben incorporar terrazas verdes, gimnasios, salas de lactancia, espacios de meditación y servicios de gastronomía saludable para atraer inquilinos. En segundo lugar, presiona sobre los costos de alquiler: los edificios que no se adaptan pierden competitividad, lo que profundiza la brecha entre oficinas clase A y B. En tercer lugar, modifica la geografía urbana: zonas como el Microcentro, que habían perdido atractivo, se reinventan con proyectos de reconversión y usos mixtos. Finalmente, afecta la cultura laboral: la asistencia a la oficina ya no se mide en horas sino en resultados y en la calidad de las interacciones.
Desde una perspectiva social, la reconfiguración también plantea desafíos. La exigencia de presencialidad parcial puede excluir a trabajadores que viven lejos de los centros corporativos o que tienen responsabilidades de cuidado. La mejora en la calidad de los espacios no necesariamente se traduce en mejores condiciones laborales si no se acompaña de políticas de conciliación. Los sindicatos y gremios del sector han comenzado a discutir convenios que contemplen el derecho a la desconexión y la equidad en el acceso a modalidades híbridas.
En conclusión, el mercado de oficinas de la Ciudad de Buenos Aires no solo se recupera en términos de ocupación, sino que se transforma en un espacio de experiencias. La tendencia global hacia el ‘Happy place’ llegó para quedarse y las empresas que no adapten sus entornos físicos y sus políticas de trabajo enfrentarán dificultades para retener talento. El paso del metro cuadrado eficiente al bienestar como eje del diseño corporativo marca un cambio de época que recién comienza a consolidarse en la Argentina.
Este artículo fue generado o asistido por inteligencia artificial dentro de un proyecto experimental de automatización de contenidos.
