El mercado inmobiliario de la Patagonia argentina atraviesa una transformación sostenida desde hace al menos una década. El fenómeno, lejos de ser homogéneo, presenta particularidades según la ciudad. En ese mapa, San Martín de los Andes, en la provincia de Neuquén, ocupa un lugar singular: su crecimiento no responde a un ciclo económico coyuntural, sino a una combinación de factores estructurales que incluyen una demanda turística consolidada, un atractivo como destino de segunda vivienda y una oferta de suelo naturalmente limitada. A esto se suma, de manera indirecta pero cada vez más visible, el impacto de Vaca Muerta, la formación hidrocarburífera que se encuentra a unos 500 kilómetros y que se ha convertido en el principal motor de la economía provincial y nacional.
Para comprender la magnitud de este fenómeno, es necesario retroceder en el tiempo. San Martín de los Andes nació como un pueblo de montaña vinculado al turismo de estaciones y a la actividad forestal. Durante décadas, su mercado inmobiliario se mantuvo acotado, con una oferta de tierra limitada por su geografía de valle rodeado de montañas y por la presencia del Parque Nacional Lanín. Esa condición, que en su momento fue un freno al desarrollo masivo, se transformó con los años en un activo: la escasez de suelo se convirtió en un factor de sostenimiento de los valores de las propiedades. En paralelo, la ciudad consolidó una identidad turística de alta gama, con un aeropuerto que hoy busca fortalecerse y una oferta de servicios que atrae a visitantes nacionales y extranjeros.
El punto de inflexión más reciente se produjo con el desarrollo de Vaca Muerta. Aunque San Martín de los Andes no es un polo petrolero, el crecimiento de la actividad energética en Neuquén generó un efecto derrame que se traduce en mayor movimiento económico, llegada de profesionales y ejecutivos, y una presión demográfica que se extiende por toda la provincia. «Probablemente Neuquén sea la provincia más fuerte en inversiones, desarrollo e incremento de la población. Hay una presión demográfica que también se observa en San Martín de los Andes, que recibe parte del derrame que se produce con el crecimiento de la industria petrolera», explica Federico Zabala, presidente de la Cámara de Desarrolladores Inmobiliarios de San Martín de los Andes (Cadesma), entidad que se formó hace aproximadamente un año para brindar un marco jurídico al trabajo de los desarrolladores y para abordar necesidades de conectividad y servicios.
Ese derrame no es un fenómeno aislado. Se inscribe en una tendencia más amplia que abarca a otras ciudades patagónicas como Bariloche, Puerto Madryn, Villa La Angostura y el Alto Valle. Sin embargo, San Martín de los Andes presenta diferencias clave. Mientras que Bariloche tiene un mercado más voluminoso y diversificado, con una oferta de suelo mayor y una demanda que incluye un fuerte componente estudiantil y residencial permanente, San Martín de los Andes se distingue por su perfil más exclusivo y por la limitación de su oferta. Puerto Madryn, por su parte, está más vinculada a la actividad industrial y portuaria, con un mercado que responde a ciclos económicos específicos. En contraste, la ciudad neuquina combina turismo, segunda vivienda y un incipiente pero creciente componente de inversión vinculado a la actividad energética.
La comparación con etapas previas resulta ilustrativa. Durante la década de 1990 y principios de los 2000, el mercado inmobiliario de San Martín de los Andes crecía al ritmo del turismo interno, con picos en temporada alta y una demanda concentrada en compradores locales y de Buenos Aires. La crisis de 2001 y la posterior devaluación impulsaron un incipiente interés de inversores extranjeros, especialmente chilenos y brasileños, atraídos por los precios en dólares. Pero fue a partir de la década de 2010, con el desarrollo de Vaca Muerta y la mejora de la conectividad aérea, cuando el mercado adquirió otra dinámica. La llegada de vuelos directos desde Buenos Aires y la perspectiva de vuelos internacionales, sumada a la mayor visibilidad de la provincia como destino de inversión, ampliaron la base de compradores.
En la actualidad, la demanda se compone de tres segmentos bien definidos: el público local que busca vivienda permanente, los compradores nacionales que buscan segunda vivienda o renta turística, y los inversores extranjeros, que encuentran en la ciudad un refugio de valor frente a la volatilidad cambiaria. Esa diversificación de la demanda es lo que le da al mercado fundamentos de largo plazo, según coinciden los desarrolladores. «Su crecimiento inmobiliario no depende exclusivamente de un ciclo económico puntual. Tiene detrás una demanda turística consolidada, un fuerte atractivo como destino de segunda vivienda y una oferta de suelo naturalmente limitada», señala el informe que da cuenta de la dinámica local.
El impacto de Vaca Muerta se manifiesta también en la infraestructura. El aeropuerto Aviador Carlos Campos continúa avanzando en su proceso de transformación. «Busca fortalecer la infraestructura aeroportuaria y se están realizando obras en la terminal aérea destinadas a reforzar sectores estructurales y puesta a punto del edificio original. A futuro, la idea es poder recibir vuelos internacionales», agrega Zabala. Esa mejora en la conectividad no solo beneficia al turismo, sino que también facilita la llegada de ejecutivos y profesionales que trabajan en Vaca Muerta y eligen San Martín de los Andes como lugar de residencia o descanso.
Paralelamente, desde hace un año la provincia trabaja en la adecuación del código urbanístico. Se está realizando un plan de ordenamiento urbano y de tránsito vehicular porque aún hay normas que se superponen. Esta actualización normativa es clave para ordenar el crecimiento y evitar conflictos entre la preservación del entorno natural y la presión inmobiliaria. En ese sentido, Lorna Taylor, de la desarrolladora Estancia Chapelco SA, refiere que «la creciente demanda de propiedades en la zona ha llevado a un aumento sostenido de los precios, lo que representa un desafío para los residentes que buscan acceder a su primera vivienda».
Las implicancias de este fenómeno son múltiples. En el plano económico, el auge inmobiliario dinamiza la construcción, genera empleo y atrae inversiones. Pero también plantea riesgos: la presión sobre el acceso a la vivienda para quienes viven y trabajan en la ciudad es uno de los principales. La escasez de suelo, que sostiene los valores, se convierte en una barrera para los sectores medios y bajos. Además, el crecimiento acelerado puede tensionar servicios como el agua, la energía y la recolección de residuos, y afectar la calidad de vida de los residentes permanentes.
En el plano social, la llegada de nuevos residentes con mayor poder adquisitivo puede modificar la composición demográfica y cultural de la ciudad. Si bien el turismo y la segunda vivienda son motores históricos, el desplazamiento de la población local hacia la periferia o hacia localidades cercanas es un fenómeno que ya se observa en otras plazas turísticas como Bariloche. La diferencia es que en San Martín de los Andes el proceso es más reciente y la escala es menor, lo que ofrece una oportunidad para planificar y mitigar los efectos negativos.
La conclusión, basada estrictamente en los hechos, es que San Martín de los Andes se encuentra en un punto de inflexión. Su mercado inmobiliario combina elementos de continuidad con el pasado turístico y novedades vinculadas al derrame de Vaca Muerta. El desafío será mantener los fundamentos que sostienen la demanda sin sacrificar la cohesión social y la sostenibilidad urbana. La adecuación del código urbanístico, la mejora de la conectividad y la creación de instrumentos que faciliten el acceso a la vivienda para los residentes serán claves para que el crecimiento no se convierta en una burbuja excluyente. La historia de la Patagonia muestra que los ciclos económicos pasan, pero las ciudades quedan. San Martín de los Andes tiene la oportunidad de aprender de otras experiencias y construir un desarrollo inmobiliario que equilibre el atractivo global con la identidad local.
Este artículo fue generado o asistido por inteligencia artificial dentro de un proyecto experimental de automatización de contenidos.
