La temporada alta de alquileres de verano en los barrios cerrados y countries del conurbano bonaerense comenzó formalmente a mediados de octubre, como ocurre cada año, pero en esta ocasión el mercado muestra una particularidad que lo distingue de ciclos previos: la demanda y la oferta se encuentran temporalmente paralizadas por factores climáticos y económicos que trascienden la dinámica habitual del sector. Según coinciden operadores inmobiliarios de distintos corredores, el invierno extendido y las bajas temperaturas persistentes demoraron las consultas, mientras que un tipo de cambio estancado empuja a parte de los vacacionistas hacia destinos internacionales. El resultado es un mercado que, por ahora, mantiene precios estables en dólares pero que espera una reactivación apenas lleguen los primeros calores.
El fenómeno no es nuevo, pero sí presenta matices que lo diferencian de temporadas anteriores. Históricamente, el alquiler de casas en countries durante enero se consolidó como una opción para sectores medios y altos que buscaban combinar descanso, seguridad y proximidad a sus residencias habituales. En los últimos años, la crisis económica y las restricciones cambiarias reconfiguraron esa demanda: muchos veraneantes que antes optaban por la costa atlántica o el exterior empezaron a considerar los barrios cerrados como una alternativa más accesible y práctica. Sin embargo, para la temporada 2026-2027, la combinación de un dólar que no se encarece y paquetes turísticos al exterior más competitivos vuelve a inclinar la balanza hacia otros destinos, según reconocen los propios inmobiliarios.
El clima como factor disruptivo
Mariano Saleh, presidente de ESV Propiedades, con operaciones en el corredor Canning-San Vicente, describió con precisión la situación: “No hay demanda ni oferta porque el clima hizo que la gente se espere, se resguarde. El resabio del frío afectó las consultas. Sin dudas el invierno extendido también trajo un invierno en el mercado de alquileres de temporada”. Esa letanía, sin embargo, podría revertirse rápidamente: “Quizás apenas lleguen los primeros calores el mercado se va a motorizar rápidamente”, anticipó. La experiencia de temporadas previas indica que, en cuanto las temperaturas superan los 25 grados, las consultas se multiplican en cuestión de días, especialmente para enero, el mes más demandado.
En la misma sintonía, Agustín Vaccaro, gerente general de Grupo Vaccaro, señaló que “estamos recibiendo muchas consultas. Varios clientes prefieren alquilar en corredores cercanos en lugar de ir a la costa. Buscan disfrutar de la pileta, espacios verdes y de la vida al aire libre y a la vez estar cerca de su casa. Es una preferencia que aparece entre interesados en las opciones de Zona Oeste”. Esa cercanía, sumada a la posibilidad de mantener rutinas laborales o familiares, se consolidó como un atributo valorado desde la pandemia de 2020, cuando muchas familias optaron por estadías prolongadas en countries.
Precios y condiciones contractuales
A pesar de la oferta incipiente, ya se conocen los valores de referencia para enero de 2027. Los contratos son mensuales y las casas en countries se ubican entre US$ 4.000 y US$ 6.000, mientras que los departamentos oscilan entre US$ 1.200 y US$ 1.500. Esas cifras, comparadas con la temporada 2026, no muestran grandes variaciones. Haydée Burgueño, titular de la inmobiliaria homónima con más de 35 años en el mercado de Pilar, precisó: “Los precios se ubican en valores similares o inferiores al año pasado, en especial en countries tradicionales que ofrecen una infraestructura más completa”. La estabilidad en dólares refleja tanto la cautela de los propietarios como la resistencia de la demanda a pagar más en un contexto de ingresos ajustados.
Las condiciones contractuales suelen incluir las expensas, aunque en la mayoría de los casos los servicios de piletero y jardinero se abonan aparte. Además, muchos contratos fijan topes para el consumo de servicios, una práctica que se generalizó en los últimos años para evitar sorpresas en las facturas. El acceso a las instalaciones sociales y deportivas del country suele estar incluido en el alquiler, aunque con un canon adicional en algunos emprendimientos. La ubicación, la cantidad de ambientes, la presencia de pileta y amenities como spa o microcine son los factores que explican las diferencias de precio dentro del rango mencionado.
Oferta en todos los corredores
Por ahora hay opciones en todos los corredores. En Zona Norte, las propuestas se concentran en los alrededores de Pilar, Escobar y Tigre, con una oferta que va desde casas en countries consolidados hasta emprendimientos más nuevos con infraestructura en desarrollo. En Zona Oeste, la demanda se dirige a barrios cerrados de Moreno, General Rodríguez y Luján, donde los valores son ligeramente inferiores. En el corredor Canning-San Vicente, la oferta es más acotada pero los precios se mantienen competitivos. La expectativa de los operadores es que, con la llegada del calor, la oferta se amplíe y las consultas se multipliquen.
Contexto histórico y comparación con temporadas previas
Para entender la dinámica actual, conviene repasar la evolución del mercado de alquileres de verano en countries. A comienzos de la década de 2000, tras la crisis de 2001, los precios en dólares eran significativamente más bajos y la demanda se limitaba a un segmento reducido de familias de altos ingresos. La convertibilidad primero y luego el tipo de cambio alto tras la devaluación de 2002 hicieron que alquilar en un country fuera relativamente accesible para sectores medios-altos. Con el correr de los años, la inflación en dólares y la valorización de los inmuebles elevaron los precios, que alcanzaron su pico en torno a 2017-2018, cuando una casa en Pilar podía alquilarse por hasta US$ 8.000 mensuales en enero.
La pandemia de 2020 marcó un quiebre: muchas familias se trasladaron temporariamente a countries y la demanda de alquileres se extendió más allá del verano. Los precios se mantuvieron altos pero la oferta se redujo porque los propietarios prefirieron ocupar sus casas. En 2022 y 2023, con la crisis económica y las restricciones cambiarias, el mercado se contrajo: los valores en dólares cayeron y la demanda se diversificó hacia opciones más económicas. En la temporada 2025-2026 se produjo una leve recuperación, con precios que rondaron entre US$ 3.500 y US$ 5.500 para casas, y una mayor preferencia por alquileres de corta duración. Ahora, para 2026-2027, los valores se mantienen en ese rango, con un techo de US$ 6.000 para las propiedades más exclusivas.
Implicancias económicas y sociales
La estabilidad de los precios en dólares tiene varias lecturas. Por un lado, refleja la cautela de los propietarios, que prefieren asegurar ocupación antes que apostar a una suba que podría dejarles casas vacías. Por otro, evidencia la fragilidad de la demanda: los ingresos en pesos de los potenciales inquilinos no acompañan la evolución de los precios en moneda dura, y muchos deben recurrir a ahorros previos o a ingresos en dólares para afrontar el alquiler. La crisis económica y la inflación persistente limitan el universo de personas que pueden pagar entre US$ 4.000 y US$ 6.000 por un mes de vacaciones.
El sector inmobiliario de countries también se ve afectado por la competencia de otros destinos. La costa atlántica argentina, aunque con precios en pesos y mayorista, ofrece alternativas más económicas en términos relativos para quienes pueden afrontar viajes en el mercado interno. Los paquetes al exterior, con un dólar estancado, se vuelven más atractivos para aquellos que buscan experiencias diferentes. En ese contexto, los countries compiten no solo entre sí sino con una oferta turística amplia y diversificada.
Las inmobiliarias, mientras tanto, ajustan sus estrategias. Algunas ofrecen paquetes por toda la temporada que abarcan desde las fiestas hasta fin de febrero, con descuentos por pago anticipado. Otras flexibilizan las condiciones de pago o incluyen servicios adicionales para atraer clientes. La reactivación del mercado dependerá, en gran medida, de la evolución del clima y de la confianza de los consumidores.
Conclusión
El mercado de alquileres de verano en countries para enero de 2027 se encuentra en una fase de espera. Los precios, que oscilan entre US$ 4.000 y US$ 6.000 para casas y US$ 1.200 y US$ 1.500 para departamentos, se mantienen estables respecto de la temporada anterior, pero la demanda aún no se activó debido al clima frío y a la competencia de otros destinos. Los operadores confían en que la llegada del calor motorice las consultas y permita concretar las operaciones. La evolución del tipo de cambio y la situación económica general serán factores determinantes para el desempeño final de la temporada. Por lo pronto, la oferta está disponible en todos los corredores y los precios parecen haber encontrado un equilibrio que conforma tanto a propietarios como a inquilinos.
Este artículo fue generado o asistido por inteligencia artificial dentro de un proyecto experimental de automatización de contenidos.
