El mercado inmobiliario de San Martín de los Andes atraviesa un momento de expansión sostenida que trasciende los ciclos económicos coyunturales. Según un informe publicado por Clarín el 18 de septiembre de 2026, la ciudad neuquina se posiciona como una plaza singular dentro de la Patagonia, impulsada por una demanda turística consolidada, el atractivo como destino de segunda vivienda y una oferta de suelo naturalmente limitada. A esto se suma un factor indirecto pero cada vez más determinante: el impacto del fenómeno Vaca Muerta, que a 500 kilómetros de distancia genera un derrame económico que llega a la cordillera.
Para comprender la magnitud de este fenómeno, es necesario remontarse a los antecedentes históricos de la región. San Martín de los Andes fue fundada en 1898 como un puesto militar y de colonización, y durante gran parte del siglo XX mantuvo una economía basada en la actividad forestal, la ganadería y, a partir de los años setenta, el turismo de montaña. La creación del Parque Nacional Lanín en 1937 y el desarrollo del centro de esquí Chapelco en 1976 sentaron las bases de un perfil turístico que se consolidó en las décadas siguientes. Sin embargo, fue en el siglo XXI cuando la ciudad comenzó a experimentar una transformación más profunda, vinculada a la valorización del suelo y al interés de inversores externos.
El contexto provincial actual resulta clave. Neuquén es hoy uno de los motores económicos de Argentina, impulsado por la explotación de hidrocarburos no convencionales en la formación Vaca Muerta. Según datos del Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC), la provincia registró en los últimos años tasas de crecimiento del producto bruto geográfico muy superiores al promedio nacional, traccionadas por la inversión energética. Ese dinamismo generó un aumento poblacional significativo: de acuerdo con proyecciones del Consejo Federal de Inversiones (CFI), Neuquén pasó de 550.000 habitantes en 2010 a más de 750.000 en 2022, y se estima que superará el millón hacia 2035. Este crecimiento demográfico y económico ejerce una presión sobre los mercados inmobiliarios de toda la provincia, incluidas plazas turísticas como San Martín de los Andes.
Federico Zabala, presidente de la Cámara de Desarrolladores Inmobiliarios de San Martín de los Andes (Cadesma), sintetiza el fenómeno: «Probablemente Neuquén sea la provincia más fuerte en inversiones, desarrollo e incremento de la población. Hay una presión demográfica que también se observa en San Martín de los Andes, que recibe parte del derrame que se produce con el crecimiento de la industria petrolera». La entidad, formada hace aproximadamente un año, busca ordenar el trabajo de los desarrolladores locales y atender necesidades de infraestructura.
La comparación con otras plazas patagónicas ayuda a dimensionar el fenómeno. Bariloche, con una tradición turística más antigua y una población estable mayor, ha experimentado ciclos de valorización inmobiliaria desde los años noventa, pero con una oferta de suelo más amplia. Villa La Angostura, en cambio, comparte con San Martín de los Andes la limitación geográfica y una fuerte demanda de segunda vivienda, aunque su mercado es más pequeño y elitizado. Puerto Madryn, por su parte, creció al calor de la industria aluminera y pesquera, pero sin el componente de turismo de montaña. En este concierto, San Martín de los Andes aparece como un caso intermedio: una ciudad con demanda turística consolidada, oferta de suelo restringida y un nuevo vector de presión proveniente de la actividad hidrocarburífera.
El impacto de Vaca Muerta no es directo, pero sí cada vez más visible. La ciudad no es un polo petrolero, pero la mayor circulación económica en Neuquén atrae a profesionales, ejecutivos e inversores que buscan alternativas de descanso y renta turística. Según fuentes del sector inmobiliario local consultadas por medios como La Nación y Ámbito Financiero, la demanda de propiedades en San Martín de los Andes se incrementó notablemente desde 2022, con un aumento sostenido en los precios de lotes y viviendas. Un informe de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) señala que los valores por metro cuadrado en la ciudad crecieron por encima de la inflación promedio del país durante los últimos tres años.
La tensión entre la escasez de tierra y la presión demográfica plantea desafíos concretos. Por un lado, la limitación de suelo es una fortaleza para los propietarios, ya que sostiene los valores de las propiedades. Por otro, genera dificultades de acceso a la vivienda para quienes residen y trabajan en la ciudad. Según datos del municipio, el déficit habitacional en San Martín de los Andes alcanza a cerca del 20% de la población estable, y los alquileres destinados a residentes permanentes compiten con la oferta turística, lo que eleva los precios.
La infraestructura es otro de los ejes críticos. El aeropuerto Aviador Carlos Campos, principal puerta de entrada aérea, se encuentra en proceso de transformación. Se están realizando obras en la terminal para reforzar sectores estructurales y poner a punto el edificio original, con la expectativa de recibir vuelos internacionales en el futuro. Esto podría ampliar el perfil de compradores extranjeros, que ya representan una porción significativa de la demanda, especialmente de Chile, Brasil y Estados Unidos.
En paralelo, la provincia trabaja en la adecuación del código urbanístico. Desde hace un año se desarrolla un plan de ordenamiento urbano y de tránsito vehicular para resolver superposiciones normativas y regular el crecimiento. Lorna Taylor, de la desarrolladora Estancia Chapelco SA, señaló a Clarín que «la creciente demanda requiere un marco claro y previsible». La Cadesma, por su parte, insiste en la necesidad de mejorar la conectividad y los servicios, como cloacas y agua potable, que en algunos barrios resultan insuficientes para la expansión actual.
Las implicancias sociales y económicas son múltiples. El auge inmobiliario genera empleo en la construcción y dinamiza el comercio local, pero también profundiza la brecha entre residentes e inversores. La ciudad enfrenta el dilema de muchas plazas turísticas: cómo compatibilizar el desarrollo económico con la preservación de su identidad y la calidad de vida de sus habitantes permanentes. Experiencias previas en la región, como el crecimiento desordenado de Bariloche en los años noventa, ofrecen lecciones sobre los riesgos de una planificación tardía.
En conclusión, el fenómeno inmobiliario de San Martín de los Andes es el resultado de una confluencia de factores históricos, geográficos y económicos. La actividad de Vaca Muerta actúa como un catalizador externo que acelera tendencias preexistentes, pero no las origina. La ciudad ya contaba con un atractivo turístico consolidado y una oferta limitada de suelo. El desafío para las autoridades y los desarrolladores será gestionar ese crecimiento sin sacrificar la sostenibilidad ni el acceso a la vivienda para la población local. La evolución de los próximos años dependerá de la capacidad de ordenamiento urbano y de la inversión en infraestructura, factores que hoy están en pleno debate.
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