La Ciudad de Buenos Aires registró en el segundo trimestre del año un incremento interanual del 32,6% en los precios de publicación de alquileres de departamentos usados. El dato surge del último informe del Instituto de Estadística y Censos porteño (IDECBA).
Según el relevamiento, el alza promedio se desagrega en un 32% para monoambientes, 31% para unidades de dos ambientes y 34,8% para departamentos de tres ambientes. En términos de valores absolutos, los promedios mensuales alcanzaron los $565.658 para un ambiente, $764.485 para dos ambientes y $1.174.304 para tres ambientes.
El informe oficial destaca que la evolución de los precios publicados presentó comportamientos diferenciados según el tamaño de las unidades. En los departamentos de uno y dos ambientes, la variación interanual se desaceleró respecto del trimestre anterior en 2,7 puntos porcentuales. En los de tres ambientes, en cambio, la variación se aceleró 2,5 puntos.
«El informe agrega que la evolución de los precios publicados presentó comportamientos diferenciados según el tamaño de las unidades. En los departamentos de 1 y 2 ambientes la variación interanual se desaceleró respecto del trimestre anterior en 27 puntos porcentuales mientras que en los de 3 ambientes por el contrario se aceleró (25 puntos)», indica el texto original del estudio.
Los incrementos intertrimestrales (entre el primer y segundo trimestre de 2026) oscilaron entre 5,0% y 7,6%, según el tamaño de la unidad. Estos valores fueron superiores a los registrados durante el primer trimestre del año.
Convergencia con la inflación
El crecimiento promedio del valor de publicación de los alquileres de departamentos usados prácticamente coincidió con la variación estimada del Índice de Precios al Consumidor de la Ciudad de Buenos Aires (IPCBA). La variación interanual fue de 32,6% para los alquileres frente a un 32,7% del IPCBA.
Según el informe, «la tendencia hacia la convergencia se verifica desde hace cinco trimestres y evidencia una evolución muy similar entre los valores de publicación de los alquileres usados y el nivel general de precios de la Ciudad».
El dato implica que el precio de los alquileres ya no está creciendo por encima del nivel general de precios, tal como ocurrió en períodos anteriores. La convergencia se mantiene por quinto trimestre consecutivo.
Valores por barrio
El informe del IDECBA desagrega los valores promedio mensuales según la cantidad de ambientes y la ubicación geográfica.
Para monoambientes, los precios más altos se observaron en Saavedra, con $624.268 mensuales. Le siguen Palermo ($613.037) y Núñez ($612.301). En el extremo opuesto, los valores más bajos se registraron en Liniers ($483.648) y Constitución ($484.900).
Para las unidades de dos ambientes, la mayor valuación correspondió nuevamente a Saavedra, con $880.824, junto a Núñez con $870.185. Los montos medios más bajos se encontraron en Constitución ($635.720) y Floresta ($649.581).
En el segmento de tres ambientes, Núñez alcanzó los alquileres más costosos con $1.406.326 mensuales. Le sigue Villa Urquiza con $1.353.564. En Montserrat ($913.360) y Balvanera ($956.852) se registraron los alquileres de menor valor del conjunto.
El informe aclara que la unidad base representativa del conjunto de departamentos en alquiler por ambiente es de 30 metros cuadrados para los monoambientes, 43 metros cuadrados para los de dos ambientes y 70 metros cuadrados para los de tres ambientes.
Implicancias sociales y económicas
El peso del alquiler en el presupuesto familiar porteño sigue siendo relevante. El 35% de los habitantes de la Ciudad es inquilino, y en su gran mayoría debe hacerse cargo de los eventuales gastos de las expensas, que se suman al valor mensual del contrato.
El contexto general de ingresos muestra una brecha significativa. Alquilar un monoambiente promedio en la Ciudad puede representar una suma superior a una jubilación mínima, incluso considerando el bono. Para el caso de departamentos de tres ambientes, el valor mensual supera un sueldo entero promedio de amplios sectores asalariados.
Por otra parte, el umbral de clase media para una familia tipo (matrimonio con dos hijos menores) se ubicó en julio en $2.558.973,78 mensuales según datos del IDECBA. Esta cifra implica un incremento del 2,6% respecto de los $2.493.587,18 registrados en junio. Si se suma el costo de un alquiler, el umbral mensual requerido trepó en julio hasta más de $3.800.000 mensuales.
La relación entre los valores de alquiler y los ingresos necesarios para ser considerado clase media evidencia una presión estructural sobre los hogares inquilinos. La diferencia entre el salario o ingreso típico y el costo combinado de vivienda y consumo ubica a una proporción significativa de los hogares porteños en una situación de vulnerabilidad.
Perspectivas y tendencias
La convergencia entre la variación de precios de alquileres y el IPCBA podría mantenerse en los próximos trimestres si la política de ingresos y la evolución macroeconómica no presentan cambios abruptos. No obstante, el comportamiento diferenciado por segmento sugiere que el mercado de departamentos de tres ambientes tiene una dinámica propia, posiblemente vinculada a una oferta más restringida en ciertos barrios.
La desaceleración en los segmentos de uno y dos ambientes podría estar asociada a una mayor oferta de unidades pequeñas o a un límite en la capacidad de pago de los hogares. En el segmento de tres ambientes, la aceleración podría vincularse a una demanda específica que enfrenta menor elasticidad precio.
El monitoreo de los precios de alquiler continuará siendo un indicador clave para evaluar el acceso a la vivienda en la Ciudad de Buenos Aires. La información oficial disponible permite un seguimiento trimestral de la evolución de los valores de publicación, que constituyen la referencia principal para el mercado de alquileres formales.
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